Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est l'un des dispositifs fiscaux les plus avantageux pour les propriétaires-bailleurs. Mais la loi de finances 2024 a introduit des modifications qui changent l'équation pour les investisseurs bretons, notamment sur la côte. Comprendre ces évolutions est indispensable avant de décider entre régime réel, micro-BIC, ou alternative SCI.
Ce qui change avec la réforme
Le principal changement : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Jusqu'en 2024, les amortissements déduits en LMNP n'étaient pas réintégrés à la cession. Désormais :
- Les amortissements déduits depuis le 1er janvier 2026 viennent augmenter la plus-value imposable à la revente
- L'avantage fiscal est donc différé, pas supprimé : vous payez moins pendant la détention, plus à la cession
- Le régime reste néanmoins plus avantageux que la location nue sur 15 à 20 ans de détention
- Les amortissements passés (avant 2026) ne sont pas réintégrés : seule la période postérieure est concernée
Régime réel vs micro-BIC en Bretagne
Pour la grande majorité des loueurs bretons, le régime réel reste plus avantageux que le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %). En régime réel, vous déduisez : l'amortissement du bien (hors terrain) à raison de 2 à 3 % par an, les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance PNO), l'amortissement du mobilier à 10 à 20 % par an selon les éléments, ainsi que les travaux et frais de comptabilité, intégralement déductibles.
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Le cas particulier des meublés de tourisme côtiers
La loi Anti-Airbnb de novembre 2024 a durci les règles pour les meublés de tourisme non classés. En Bretagne, les communes de plus de 20 000 habitants peuvent désormais limiter le nombre de locations saisonnières par arrêté. Les villes de Vannes, Lorient et Saint-Malo ont déjà engagé cette démarche.
Pour les locations saisonnières classées (1 à 5 étoiles Atout France), l'abattement micro-BIC reste à 71 %. Pour les non classées, il passe à 30 %, rendant le régime réel indispensable dans la quasi-totalité des cas.
LMNP ou SCI à l'IS : l'arbitrage pour les investisseurs bretons
La SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés) présente un avantage majeur depuis la réforme : les amortissements pratiqués ne sont pas soumis à la réintégration lors de la cession des parts. Ce schéma devient particulièrement pertinent pour les investisseurs détenant plusieurs biens ou les projets de longue durée (15 ans et plus) faisant partie d'une stratégie patrimoniale globale intégrant un investissement locatif raisonné.
En revanche, la SCI implique une comptabilité obligatoire, des formalités de gestion plus lourdes, et une fiscalité sur les dividendes au moment du retrait des bénéfices. Le LMNP direct reste plus simple et plus souple pour un premier bien.
Questions fréquentes sur le LMNP en Bretagne
Les meublés de tourisme en Bretagne sont-ils encore rentables après la réforme de 2024 ?
Oui, mais l'équation change. Les locations classées (1 à 5 étoiles Atout France) conservent un abattement micro-BIC de 71 %. Pour les non classées, l'abattement tombe à 30 %, rendant le régime réel bien plus avantageux dans la plupart des cas.
La réintégration des amortissements s'applique-t-elle aux LMNP existants avant 2026 ?
Non. La réintégration ne s'applique qu'aux amortissements déduits à partir du 1er janvier 2026. Les amortissements passés restent hors calcul de plus-value. Ce point est crucial pour les investisseurs qui détiennent leur bien depuis plusieurs années.
LMNP ou SCI à l'IS : quel est le meilleur choix pour un investissement locatif meublé en Bretagne ?
Le LMNP est généralement plus simple pour un bien unique. La SCI à l'IS devient pertinente pour plusieurs biens ou une stratégie de transmission, notamment parce que les amortissements ne sont pas soumis à la réintégration lors de la cession des parts.